ヤマワケエステートが詐欺と言われる7つの理由

SNSでも話題沸騰の不動産クラウドファンディング 「ヤマワケエステート」ですが、利回りが高すぎて詐欺じゃないかと心配になる方もいますよね。

もし詐欺だったらと思うとこわいですよね...

私は実際に投資をしてみました。

結論は、ヤマワケエステートは詐欺ではないです！

ただし、投資なので内容をきちんと理解しないと損をしてしまう可能性もあります。

ヤマワケエステートのメリット・デメリットや投資の手順については『ヤマワケエステートやってみた！高利回り6社比較』で詳しく説明しています。

本記事は、個人的な見解ですので内容を保証するものではありません。投資の判断はご自身の責任でお願いいたします。

【ヤマワケエステートが詐欺と言われる理由】利回りが高すぎる

• 「利回りが高すぎる」という口コミ
• 「利回りが高すぎる」についての考察

「利回りが高すぎる」という口コミ

ヤマワケエステートは利回りが良すぎて個人的なセンサーに引っかかるところがある

ただ10%以上の利回りを大々的に銘打っている以上、大きく毀損しても元本割れのリスクは少ないと考えると悪くないかも

扱っているアセットも変なものではないし

出典：X

一般的に不動産クラウドファンディングの想定利回りは3〜8％程度です。

ヤマワケエステートは下図のようにサービス開始から全44件(※2024年3月15日時点)全て8％以上の高い利回りが続いています。

ファンド	想定利回り
NO.1	8.0％
NO.2	8.1％
NO.3	84.6％
NO.4	15.4％
NO.5	10.0％
NO.6	8.7％
NO.7	13.5％
NO.8	13.0％
NO.9	10.0％
NO.10	12.2％

「利回りが高すぎる」についての考察

利回りについては堀江貴文さん（ホリエモン）のYouTubeにヤマワケの松田社長（株式会社We Capitalの代表取締役）出演し「基本的に8％以下は出さない」と発言し注目をされています。

また、米国株投資で有名なたぱぞうさんはYouTubeでこれまでにCOZUCHI（コヅチ）、CREAL（クリアル）、funds（ファンズ）といったサービスを紹介していますが、ついにヤマワケの松田社長との対談動画がアップされ、以下の内容が語られていました。

• 株主の案件しか取り扱わない
• 仲介のコストを抑えられるので、その分の利益を投資家に優先する方針
• 平均13.5〜16％程度の利回りは出していける予定
• 想定利回り84.6％案件は「買取再販」といって、老朽化した建物を購入後フルリノベし、それに対して買い手がついたという仕組み。取得が安いからそれぐらいの利回りになる

高い利回りのポイントをまとめます。

• 仲介業者をはさまずに取引するため、手数料を削減できる。
• その分、投資家へ還元することを優先している。
• 超高利回りがPR（広告）効果に繋がっている

とはいえ、利回りが高いほどリスクも高い傾向にあります。

ヤマワケエステートに資金を集中させるのではなく、複数の事業者に登録してリスクの分散をしましょう！

ヤマワケエステートのような超高利回りの事業者を6社比較をしました。

サービス名	サービス開始	利回りの目安	運用期間	最低投資金額	劣後出資割合	実績	途中解約	解説記事
1位 COZUCHI (5.0 / 5.0) 公式HP >	2021	2.0〜50.9％	2ヶ月〜10年	1万円	案件ごと （10％〜60％）	94件 (元本割れ0)	可能	詳細を見る
2位 TECROWD (4.0 / 5.0) 公式HP >	2021	5.0〜11.5％	4ヶ月〜10年1ヶ月	10万円	案件ごと （5％〜30％）	59件 (元本割れ0)	不可	詳細を見る
3位 Victory fund (3.5 / 5.0) 公式HP >	2021	6.0〜10.0％	6〜12ヶ月	10万円	案件ごと （3.4％〜7％）	21件 (元本割れ0)	不可	詳細を見る
4位 SHIODOME funding (3.0 / 5.0) 公式HP >	2023	6.0〜10.0％	6〜12ヶ月	1万円	案件ごと （11％〜20％）	9件 (元本割れ0)	可能	詳細を見る
5位 LEVECHY (2.5 / 5.0) 公式HP >	2023	6.0〜10.0％	12〜18ヶ月	1万円	案件ごと （3％〜9.5％）	11件 (元本割れ0)	不可	詳細を見る
6位 ヤマワケエステート (2.5 / 5.0) 公式HP >	2023	8.0〜84.6％	2〜24ヶ月	案件ごと （1万円〜）	案件ごと （0.027％〜3.38％）	61件 (元本割れ0)	不可	詳細を見る

【ヤマワケエステートが詐欺と言われる理由】実績が少ない

• 「実績が少ない」という口コミ
• 「実績が少ない」についての考察

「実績が少ない」という口コミ

COZUCHIに続いて、最近はヤマワケエステート。実績がないから不安ではありますがいくつか応募・・・すると既にいくつか当選してしまい、更に不安が...。

出典：X

償還済みファンド	想定利回り	実績
NO.2	8.1%	8.1%
NO.3	84.6％	95.0％
NO.5	10.0％	15.0％
NO.12	11.5%	11.5%

ヤマワケエステートの償還実績は4件（元本割れ0）です。

ただ、2件とも想定利回りを上振れての配当となりました。

「実績が少ない」についての考察

まだサービスが開始されて半年なので、今後元本割れなく実績が積み上がっていくことを期待したいです。

ただし、高利回りで実績のある会社に投資したい人はCOZUCHI（コヅチ）とTECROWD（テクラウド）がおすすめです。

2年以上の実績のあるおすすめ不動産クラウドファンディング をこちらの記事でまとめました。『不動産クラウドファンディングやめとけ？実態を解説』

【ヤマワケエステートが詐欺と言われる理由】情報が少ない

• 「情報が少ない」という口コミ
• 「情報が少ない」についての考察

「情報が少ない」という口コミ

ヤマワケエステートの初台案件。調達した資金は土地購入のためだけですよね？建物建築資金含みなら安いのでしょうが、土地だけなら高くないですか？ 何度もいうけど、資金使途とプロジェクトの全体計画、資金調達計画をしっかり募集時に公開してください！

出典：X

ヤマワケエステートの仕組みやなぜ他の事業者には出せない高い利回りが可能なのか、ファンドの詳細などに関しては情報が少ないと感じている投資家も多いようです。

投資経験や不動産知識が乏しいとなかなか理解することが難しい内容もあります。

「情報が少ない」についての考察

• カスタマー問い合わせる
• Xで情報収集
• Googleで情報収集
• オンラインセミナーに参加する

カスタマーセンターに問い合わせる

ファンド情報に関してわからないことはまず、カスタマーセンターに問い合わせましょう！

ヤマワケエステートの問い合わせ先はこちらから。

まず、右上の吹き出しをタップします。

次に名前を入力し、「チャットを開始する」でオペレーターに繋がります。

営業時間は平日10:00〜17:00 （土日祝日は休業）

Xで情報収集

Xで「ヤマワケエステート」と検索すればたくさんの情報が出てきます。

ヤマワケエステートに関する記事が日経新聞電子版に掲載されました。 私のフォロワーさんは投資上級者の方が多いと思いますが、もっと投資がカジュアルに、パブリックになるといいですね。

出典：ヤマワケ代表取締役松田氏のX

ヤマワケの松田社長も積極的にツイートされています。

ヤマワケのファンドの多くは、キャピタルゲインを配当原資にしているから高利回りが可能なのです。スポンサー事業者にとっては粗利がそれ以上にあるということです。事業者があえてヤマワケで資金調達するのはヤマワケエステートに所有権が移るので一度オフバランスできアップサイドが取れること、案件が多数あり金融機関からのファイナンスのみでは商機を逃すこと、利益は減るが経営上トップラインを上げたいため等が理由です。

出典：X

ヤマワケエステート初期は先着ですら全然埋まらなかったのに最近全く投資できないね

出典：X

初めて投資出来たーーー！ 今まで相性悪いと思ってたけど今回を機に頑張ろう！

出典：X

Googleで情報収集

Googleで「ヤマワケエステート　やってみた」「ヤマワケエステート　怪しい」「ヤマワケエステート　評判」などのワードを検索してみましょう！

オンラインセミナーに参加する

ヤマワケエステートではまだないですが、事業者によっては投資家に対して無料のオンラインセミナーを開催し案件の詳細を説明したり、直接質問を受けて答えるといったこともあります。

わからないことがあったらこの4つの方法をぜひ試してみてください。

【ヤマワケエステートが詐欺と言われる理由】劣後出資割合が低い

• 「劣後出資割合が低い」という口コミ
• 「劣後出資割合が低い」についての考察

「劣後出資割合が低い」という口コミ

ヤマワケの利回り20%案件、劣後比率0.29%ってことか。優先劣後構造ないに等しいな・・・ 100万円だけ出資してみる。

出典：X

「劣後出資割合が低い」についての考察

不動産クラウドファンディングの一般的な劣後出資割合は10〜30％です。

これに対し、ヤマワケエステートは1％未満のファンドも多いです。

つまり、損失が出た場合は元本割れの可能性が高いということです。

ヤマワケエステートの劣後出資の割合は「契約成立前書面」で確認できますが、登録（ログイン）しないと見ることができません。まずは無料登録だけでもしておきましょう。

【ヤマワケエステートが詐欺と言われる理由】募集頻度が多すぎる

• 「募集頻度が多すぎる」という口コミ
• 「募集頻度が多すぎる」についての考察

「募集頻度が多すぎる」という口コミ

なんでここだけこんな利回りが出せるのか、企業努力はあるにせよ、それにしても短期間でこれだけの募集は逆に警戒します

出典：X

ヤマワケエステートの募集頻度は他社を圧倒しています。

ヤマワケエステートがサービスを開始した2023年9月から5ヶ月で39件募集をしています。

月に8件のペースです。

主なサービス	直近5ヶ月の募集数(※2024年2月末時点)
COZUCHI（コヅチ）	14件
TECROWD（テクラウド）	12件
CREAL（クリアル）	10件

「募集頻度が多すぎる」についての考察

サービス開始当初は募集頻度の多さに戸惑う投資家も多く、募集延長になっていた案件もありましたが最近は先着案件は即完売が続いており供給が追いついていない状況です。

ヤマワケの松田社長は、案件が人気化すると品質担保は必要なので審査部門、コンプライアンス部門の強化を徹底し、元本割れの可能性を低くする努力をしているという趣旨の発言をしていました。（たぱぞう投資大学：投資・配当型クラファン「ヤマワケ」社長とたぱぞうが徹底対談）

また、株主の案件しか扱わないということで株主は180数社、そのうち不動産会社が40数社あるそうなので独自の供給ルートで案件の組成をしてるようです。

【ヤマワケエステートが詐欺と言われる理由】未上場企業で運営が不透明

• 2013年4月 親会社 We Capital 株式会社 設立（未上場）
• 2018年5月 ヤマワケエステート株式会社 設立
• 2023年9月 不動産クラウドファンディングサービス「ヤマワケエステート」開始

クラファン事業者は未上場の会社が多いです。

未上場であってもCOZUCHIのように累計調達額625億円（※2024年2月末時点）を突破した事業者もあります（業界NO.1）

ただし、上場企業なら四半期ごとに決算の開示が求められており、投資家は事業者の経営状況を把握し投資判断ができます。

安全性を重視する方や初心者、主婦の方にはこちらの上々企業系クラウドファンディング8社がおすすめです。

気になるサービスを登録しておきましょう！

サービス名	運営会社	上場	サービス開始	利回りの目安	運用期間	最低投資金額	劣後出資割合	実績	途中解約	解説記事
クリアル 公式HP >	クリアル株式会社	東証グロース	2018	4.0〜5.5％	8〜24ヶ月	1万円	5％	101件 (元本割れ0)	不可	-
ジョイントアルファ 公式HP >	穴吹興産株式会社	東証スタンダード	2019	2.0〜5.0％	6〜12ヶ月	10万円	案件ごと （15〜50％）	29件 (元本割れ0)	不可	詳細を見る
ビデン 公式HP >	株式会社ビーロット	東証プライム	2021	2.0〜5.0％	3〜11ヶ月	10万円	10〜20％	23件 (元本割れ0)	不可	-
ガーラファンディング 公式HP >	株式会社FJネクストホールディングス	東証プライム	2022	3.0〜5.0％	6ヶ月	1万円	30％	15件 （元本割れ0）	不可	-
大家どっとこむ 公式HP >	株式会社グローベルス	親会社東証スタンダード	2020	3.5〜10.0％	2〜24ヶ月	1万円	ほぼ10％	79件 (元本割れ0)	可能	詳細を見る
利回りくん 公式HP >	株式会社シーラ	親会社 米ナスダック	2021	3.0〜7.0％	3ヶ月〜3年	1万円	案件ごと （1.69％〜25％）	72件 (元本割れ0)	不可	-
プレファン 公式HP >	株式会社プレサンスリアルタ	親会社 東証スタンダード	2021	4.2〜5.5％	6ヶ月	1万円	2〜30％	36件 (元本割れ0)	不可	詳細を見る
リンプル 公式HP >	プロパティエージェント株式会社	親会社東証スタンダード	2020	2.7〜5.0％	6〜12ヶ月	1万円	30％	73件 (元本割れ0)	不可	詳細を見る

上場系企業の比較については『ジョイントアルファ（Jointo α）やってみた！上場企業系8社を徹底比較！』で詳しく解説しています。

【ヤマワケエステートが詐欺と言われる理由】ポンジスキーム？

• 「ポンジスキーム？」という口コミ
• 「ポンジスキーム？」についての考察

「ポンジスキーム？」という口コミ

ヤマワケって利回り良すぎてポンジスキームなのかと思っちゃう

出典：X

SNSではこんな声もあがっています。

破綻することが前提なので、最初は高い配当を渡して信じ込ませ、ある程度経ったところで詐欺師は逃亡します。

ポンジスキームの手口は以下の特徴が挙げられます。

• 元本を保証する
• 通常ではありえない高利回り
• 少額から投資で信じ込ませ出資金を増やしていく
• 紹介者に紹介料を払って広めさせる
• 運営者、運営会社の所在地、投資戦略（どのような運用で利益をあげるか）などが不明確

「ポンジスキーム？」についての考察

ヤマワケエステートに限らず、「不動産クラウドファンディング はポンジスキームではないのか」と疑う口コミはあります。

不動産クラウドファンディングは架空の運用ではなく、実際に対象不動産があり運用を行っています。

また、ヤマワケエステートは2024年3月15日時点で2件償還されきちんと分配もされているので順調です。

したがって、ポンジスキームではないと言えます。

ただ、最初は配当金を払って安心させてから姿を消すなんてケースも実際ありますからね...

そもそも、不動産クラファンは誰でもできるわけではなく、不動産特定共同事業法と金融商品取引法の条件を満たし都道府県知事や国から許可を得た事業者のみがサービス行えます。

【ヤマワケエステートが詐欺と言われる理由】まとめ

ヤマワケエステートが詐欺ではないかと言われる理由とそうではない根拠を解説しました。

ヤマワケステートの会員数は毎日数百人ずつ増えているそうです。

ヤマワケエステートの先着で投資できた！ うれしすぎるー

出典：X

たしかに、Xでヤマワケエステートのツイートを見ない日はありません。

まずは登録して、投資は慎重に、ファンドのチェックから始めましょう！

他のクラファン事業者もぜひご覧ください。

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